Gestión de Créditos y Financiamiento en Construcción

¿Cómo impactan las tasas actuales en los nuevos proyectos? (Costa Rica, febrero 2026)

En construcción, el costo del dinero no es un dato “financiero” más. Es una variable que se mete en la proforma, cambia la viabilidad, redefine el ritmo de obra y, sobre todo, presiona el flujo de caja. En enero 2026, el Banco Central de Costa Rica mantuvo la Tasa de Política Monetaria (TPM) en 3,25% anual (sesión 6303-2026, comunicado público del 22 de enero de 2026).
En paralelo, varios créditos en colones siguen indexados a referencias como la Tasa Básica Pasiva (TBP), que a finales de enero se ubicaba alrededor de 3,73%.

La lectura práctica para constructoras y desarrolladores no es solo “si sube o baja”. Es: cómo se transmite a las cuotas, a los desembolsos, a los plazos de venta y a tu capital de trabajo, y qué herramientas concretas usar para no ahogarte en obra.

1) Por qué la TPM y la TBP importan en obra (y en qué momento “pegan”)

TPM (BCCR)
Es la señal de política monetaria. Cuando está alta, el dinero tiende a encarecerse; cuando baja, se abarata. Aunque un desarrollador no se financie “directo” a TPM, esta influye en tasas del sistema financiero con el tiempo.

TBP (BCCR)
Es una referencia muy usada en créditos en colones (especialmente variables). Un préstamo típico puede ser TBP + margen. Si la TBP sube, sube la cuota; si baja, se libera caja. A finales de enero 2026 rondaba 3,73%.

La clave: en proyectos, la tasa no solo afecta “cuánto pagás”, sino cuándo y con qué volatilidad. La volatilidad mata planificación, porque tus salidas mensuales se vuelven impredecibles.

2) El impacto real en nuevos proyectos: 5 efectos que sí se sienten

A. La proforma cambia (y el margen también)

Una tasa más alta eleva:

• Intereses durante construcción (IDC)

• Costos de líneas revolutivas

• Costo financiero del inventario (unidades terminadas sin vender)

Resultado: el proyecto puede seguir siendo rentable, pero con menos colchón para atrasos, ajustes de materiales o ventas más lentas.

B. El “punto de equilibrio de ventas” se mueve

Si el financiamiento es variable, tu punto de equilibrio puede requerir:

• Más preventas antes de iniciar

• Mayor ritmo de escrituración durante obra

• Mayor aporte de capital propio

C. La velocidad de ventas se vuelve más importante que el precio

En tasas exigentes, vender 3% más caro pero 4 meses más lento suele ser peor para caja. La estrategia comercial debe conversar con finanzas.

D. Se endurecen condiciones y covenants

Con tasas que no son “regaladas”, bancos tienden a pedir más orden:

• Mayor cobertura de servicio de deuda (DSCR)

• Mayor equity

• Control de desembolsos por avance

• Fideicomisos y cuentas controladas

E. Suben los costos invisibles de “estirar pagos”

Aplazar pagos a proveedores o contratistas parece aliviar caja, pero normalmente encarece (descuentos perdidos, recargos, fricción y riesgo de atrasos).

3) Cómo proteger el flujo de caja: tácticas concretas para constructoras y desarrolladores

1) Diseñá el financiamiento como un “mix”, no como un solo préstamo

Una estructura típica eficiente combina:

• Crédito puente / construcción para obra

• Línea revolutiva para capital de trabajo (picos de planilla, materiales, imprevistos)

• Factoring/confirming o acuerdos de pronto pago (según el perfil del cliente y proveedor)

• Preventas y reservas con hitos claros

Objetivo: que la deuda “cara y corta” sea mínima, y la deuda “barata y larga” cargue lo que corresponde.

2) Pedí tasa fija parcial o ventanas de fijación

Aunque no todo se pueda fijar, a veces es viable:

• Fijar tasa durante el periodo crítico (pico de obra)

• Fijar una parte del saldo y dejar otra variable

• Negociar topes o revisiones semestrales en lugar de mensuales

Esto no siempre reduce la tasa nominal, pero reduce el riesgo y mejora tu planificación.

3) Ajustá el calendario de cobros para que financie la obra

Si vendés sobre planos, tu esquema de pago debe alinearse a hitos de costo:

• Reserva

• Prima escalonada (no solo “prima inicial”)

• Pagos por avance

• Incentivo fuerte por completar prima antes del “pico” de desembolsos

La meta es simple: que la obra no se financie solo con banco.

4) Hacé análisis de sensibilidad obligatorio (tasa, tiempo, ventas)

Tres pruebas mínimas antes de aprobar un proyecto:

• +200 puntos base en tasa (2 puntos porcentuales)

• +3 a +6 meses de duración

• -10% a -20% en velocidad de ventas

Si con eso el proyecto se vuelve inviable, en realidad ya era frágil.

5) Control semanal de caja (no mensual)

En construcción, un control mensual llega tarde. Implementá:

• Flujo de caja semanal a 13 semanas (rolling)

• Semáforo de compromisos: planilla, materiales, subcontratos, impuestos

  Las tasas de interés no solo afectan la cuota, también pueden definir si un proyecto es viable o no.

  En este análisis revisamos el escenario actual en Costa Rica y qué deben considerar constructoras y desarrolladores al financiar sus proyectos.

• Lista corta de palancas: qué se frena, qué se renegocia, qué se acelera

4) Herramientas Pro: checklist para negociar mejor con bancos y financiar sin ahogarte

Antes de sentarte con el banco:

• Proforma con IDC separado y justificado

• Presupuesto con contingencia realista

• Cronograma de obra con ruta crítica

• Plan de ventas por semana/mes, con supuestos claros

• Evidencia de preventas o demanda (si existe)

• Estructura legal y garantías lista (fideicomiso, hipotecas, cesión de flujos)

Durante la negociación:

• Pedí desembolsos con reglas claras y medibles

• Negociá periodos de gracia alineados a obra

• Acordá comisiones y gastos desde el inicio (para evitar sorpresas)

• Intentá incluir flexibilidad: prepagos sin penalidad, ventanas de fijación, revisiones menos frecuentes

En operación:

• Reporte mensual al financiador (si sos proactivo, te dan margen)

• Control de variaciones: orden de cambio, impacto en cronograma y caja

• Disciplina de cobro: promesas de pago no son flujo

5) Conclusión editorial

Con la TPM en 3,25% y una TBP alrededor de 3,73% a finales de enero 2026, el panorama no es de “crédito imposible”, pero sí de financiamiento que premia proyectos ordenados y castiga improvisación.
La ventaja competitiva hoy no es solo construir bien. Es financiar bien: estructura de deuda inteligente, preventas diseñadas para sostener caja, sensibilidad incorporada desde el diseño del proyecto y control semanal.

Si el desarrollador logra algo, es esto: que el banco sea un aliado de ritmo, no un salvavidas caro.